Як обманюють забудовники і що з цим можна зробити

Новини

В Україні інвестор — не власник квадратних метрів на етапі будівництва, а покупець будматеріалів, з яких девелопер зводить житловий об’єкт. Саме вкладник житло самостійно несе всі ризики, пов’язані з недобросовісною девелопера, несприятливою ринковою кон’юнктурою і іншими «форс-мажорними» обставинами.

У той же час система правовідносин у сфері житлового будівництва дозволяє забудовникам грубо порушувати закон на всіх етапах будівництва і при цьому уникати адекватного покарання. При такому положенні речей було б просто дивним, якщо б не виникали гучні будівельні афери і скандали, зразок пов’язаних з такими сумнівними структурами, як «Еліта-центр», «Уко-груп» і «Сіті-груп» Анатолія Войцеховського, «Укрбуд» екс-нардепа та президента цієї корпорації Максима Микитася і поруч менш дрібних девелоперів.

Отже, розглянемо найпоширеніші схеми забудовників, з-за яких інвестори банально опиняються на вулиці. А також — можливі алгоритми подолання кричущого беззаконня і бездіяльності державних органів у контексті проблемних і недобудованих житлових об’єктів.

  • Падіння «Укрбуду» може затьмарити аферу з «Еліта-центром»

Для початку — трохи статистики, яка свідчить про системний характер і масштабність проблем у сфері девелопменту. Так, протягом 2018 року українці інвестували в будівництво житла майже 35 млрд грн, або 6% від загального обсягу капітальних інвестицій в Україні. У той же час, за станом на початок минулого року, в нашій державі налічувалося понад 16 тис. об’єктів, які почали будувати, але так і не ввели в експлуатацію. Серед них більше 60% — це об’єкти житлового будівництва. За даними дослідження, проведеного компанією «Monitor.Estate» та «Українським клубом нерухомості», найбільша кількість ризикових житлових недобудов знаходиться в Одесі — більш 76% (з 161 об’єкта). На другому місці Київ — 55% (з 400 об’єктів).

Найгірше те, що більшість новобудов в Україні зводяться з порушенням чинного законодавства. На жаль, в Україні досить поширена практика, при якій девелопери починають будівництво без необхідних дозволів, намагаючись їх оформити, так би мовити, «в процесі». Можемо тільки уявити, щоб подібні «кейси» траплялися, скажімо, в Німеччині, Канаді? І щоб тамтешній аналог Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) та місцева влада систематично закривали очі на явні порушення закону, а суди — не скасовували ліцензію забудовників-шахраїв?

  • «Еліта—Центр» вже грабує державу! А ви: «тюрма!», «тюрма!»…

Між тим, в Україні цивілізовані міжнародні стандарти будівельної галузі практично не діють. Наприклад, один з керівників ДАБІ не так давно скаржився: мовляв, навіть скасування дозволів на будівництво — не гарантія того, що роботи на майданчику зупиняться. І це — в «правовій державі», яке закріплене Конституцією України? Законодавство ж виписано таким чином, що інвестор не має жодних правових гарантій на отримання оплачених квадратних метрів або повернення коштів, вкладених у будівництво, — якщо забудовник порушить терміни здачі житлового об’єкта в експлуатацію або взагалі — «заморозить» недобуд на невизначений термін.

Так, за даними агентства «Monitor.Estate», частина порушень у більшості девелоперських житлових об’єктів становить близько 22-33%. Отже, щоб не потрапити в пастку неблагонадійного забудовника, громадяни повинні попередньо оцінювати весь комплекс можливих ризиків, а вже потім приймати рішення.

Отже, розглянемо найбільш поширені з них:

  • забудовник зводить житловий об’єкт виключно за гроші інвесторів, в кращому випадку, витрачаючись тільки на оформлення дозвільної документації. При цьому структура не має ні власного стартового капіталу, ні «стабілізаційного фонду для фінансування будівництва у разі непередбачуваних обставин (наприклад, зменшився або припинився «потік» інвесторів, і виник значний дефіцит обігових засобів). До речі, це стало однією з причин (поряд з подорожчанням будівництва житла з-за сильного зміцнення гривні, корпоративного конфлікту та ймовірного нецільового використання коштів інвесторів), в результаті чого було «заморожено» будівництво житла компанією «Укрбуд»;
  • авантюризм, а то і шахрайство забудовника (іноді — брак професійності у формуванні кошторисів), більше того — відсутність необхідних дозволів. Наприклад, щоб залучити якомога більше інвесторів, структура здійснює агресивну рекламну кампанію, пропонуючи на стадії котловану вкрай низькі ціни за «квадрат» (наприклад, на третину менше середньоринкових). Чимало покупців, бажаючи заощадити, ловляться на гачок недоброчесних ділків. У більшості випадків такий «маркетинг» призводить до того, що на якомусь етапі будівництво зупиняється, а гроші вкладників зникають разом з керівництвом компанії. Саме за такою схемою була реалізована «афера Войцеховського» (2016 рік) — цей «холдинг» один час почав будівництво понад 40 об’єктів без дозвільної документації, ціна ж майбутніх квартир пропонувалася на 30% нижче середньозваженої. Структури Войцеховського навіть доходили до того, що перепродували вже сплачені інвестором квартири іншим власникам! Як результат — низка заморожених недобудов, не підключених до енергомереж, каналізації, інших інфраструктурних мереж; на 12 об’єктів накладено арешт. Міська влада постійно обіцяє обдуреним вкладникам вирішити проблему, проте — досі без результату. Днями стало відомо, що столичний холдинг «Київміськбуд» відмовився добудовувати житлові комплекси компанії «Укогруп». Адже жоден з них не має ні технічних умов, ні необхідних дозволів. До того ж у «Київміськбуді» зазначили: мовляв, зв’язуватися з об’єктами Войцеховського небезпечно для репутації холдингу;
  • відсутні права на оренду земельної ділянки, на якій зводиться житловий об’єкт, або земля не має кадастрового номера, або використовується забудовником не за цільовим призначенням. А також — ігнорування «червоних ліній» (обмежень користування землею). Дані девелоперські проекти є досить сумнівними з точки зору надійності: існує ризик, що це завадить інвесторам оформити речові права на нерухомість. Адже, місцева влада може розірвати договір оренди на користування земельною ділянкою. Так, за інформацією департаменту земельних ресурсів КМДА, в базі даних міського земельного кадастру за 2018 рік зафіксовано 21 подібний епізод. Відповідно, на цих ділянках забудовники не зможуть реалізувати свої проекти. Наприклад, на початку цього року Київрада проголосувала за розірвання договорів оренди з забудовником «Контактбудсервис» на житловому масиві Осокорки-Центральні. Формальна причина — борг у 65 млн грн щодо орендних платежів за землю. Реальна ж — девелопер не продемонстрував бажання коригувати проект забудови в умовах, які змінилися. Адже, місцева громада висловилася на користь облаштування екопарку на частині території, раніше виділеної під житлову забудову;
  • фактично нездоланна складність для інвестора — оформити право власності (майнові права) в недобудованому житловому об’єкті. У разі банкрутства забудовника і зупинки проекту, інвестор фактично позбавлений захисту в судовому порядку. Оскільки, згідно із законодавством, навіть повністю сплативши внески, вкладник отримує тільки майнові права на право власності на нерухоме майно (тобто на придбання права власності в майбутньому). Простіше кажучи, недобудований будинок знаходиться на балансі девелопера до моменту введення в експлуатацію. Отже, лише після цього інвестори можуть оформити речові права на квартиру, оскільки у незавершеному об’єкті недобудована житлова площа судом не визнається квартирою. Проте, навіть у разі введення об’єкта в експлуатацію та отримання забудовником сертифіката відповідності, інвестору зовсім не гарантована реєстрація на нього права власності на квартиру! Показовим у цьому сенсі є рішення Верховного Суду по справі №6-1858цс15 від 18.11.2015. ВС зазначив, що відповідно до статті 328 Цивільного кодексу України, «суд повинен встановити, за яким саме передбачених законом підстав, в якій передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт і чи підлягає це право захист». Отже, Верховний Суд зазначив, що «інвестору в такому випадку необхідно доводити, що він за договором або за законом набув права та обов’язки власника». Отже, на думку суддів, «захист порушених прав можлива не через визнання права власності на нерухомість, а через визнання права на майнові права на об’єкт інвестування». Ось така правова еквілібристика! Але інвестор просив у суду зобов’язати забудовника саме зареєструвати право власності на придбану квартиру! Отже, вкладникам в нове житло на судовий захист не варто розраховувати жодним чином.
    На мою думку, завдання нинішньої влади в контексті проблемних об’єктів житлового будівництва полягає не в одиничних «вольових» рішень, а у створенні надійних і системних алгоритмів захисту прав інвесторів. Отже, в першу чергу, необхідно:
    • повністю перезавантажити Державну архітектурно-будівельну інспекцію, забравши у неї функцію контролю девелоперських проектів і залишивши за нею тільки повноваження щодо видачі дозволів на будівництво. Такі заходи дозволять звести до мінімуму корупційні ризики, пов’язані з цим органом. Місцева влада, зі свого боку, повинна забезпечити прозорий механізм землевідведення та передачі прав оренди ділянок з цільовим призначенням щодо житлового будівництва девелоперам — на справедливих конкурсних засадах;
    • законодавчо закріпити порядок фінансування будівництва багатоквартирного житла інвесторами — виключно через ліцензовані державою фонди фінансування будівництва (ФФБ) або фонди операцій з нерухомістю (ФОН). Законодавець повинен виключити вкрай ризиковану практику, при якій інвестор будівництва оплачує майбутні квадратні метри девелоперської структурі прямо, а потім гроші вимиваються в офшори і будівництво «заморожується». Очевидно, слід також звернути увагу на досвід сусідньої Польщі. Там фінансування будівництва відбувається через банківську установу: інвестори житла сплачують банку, а той, у свою чергу — девелоперу. З такого алгоритму, банк гарантовано і проконтролює якість і терміни будівництва і не дозволить по кілька разів перепродувати квартири;
    • функції контролю за дотриманням девелопером законодавства, як на наш погляд, слід передати на тендерних умовах або банкам, або спеціально ліцензованим компаніям, які мають високий кадровий, професійний і репутаційний потенціал в сфері юриспруденції та аудиторських послуг. Ці структури повинні мати повноваження щодо нагляду та контролю щодо всієї дозвільної документації, відведення землі, цільового призначення земельних ділянок, заявленої поверховості будинків, перевірки стану рахунків у ФФБ), або в ФОН. У випадку, якщо компанія-супервайзер оскаржує дії або бездіяльність забудовника в суді, необхідно встановити прискорену процедуру судового розгляду у схожих справах. Також необхідно впровадити цивільно-майнову відповідальність функціонерів «наглядової» структур за ведення девелоперами житлового будівництва без дозвільних та інших документів;
    • законодавчо зобов’язати забудовника мати спеціальний стабілізаційний фонд на окремому рахунку в банківській установі (з якого б фінансувалося будівництво у разі виникнення дефіциту оборотних засобів). Мінімальний розмір такого фонду має бути не менше, ніж четверта частина загальної кошторису девелоперського проекту. До речі, кілька депутатів з більшості висловили ідею щодо заборони забудовнику продавати квадратні метри до введення об’єкта в експлуатацію. На жаль, в українських умовах це може стати контрпродуктивним і взагалі загрожує зруйнувати девелоперську галузь. Адже вітчизняні забудовники не можуть собі дозволити, наприклад, брати кредити у вітчизняних банках під 1-2 %, як їх колеги з Німеччини та інших країн Євросоюзу;
    • доповнити ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (і інші похідні норми) пунктом щодо державної реєстрації майнових прав на придбання права власності на нерухоме майно при інвестуванні в будівництво. Ще краще — зробити можливою для інвестора реєстрацію права власності на частку площі в недобудованому об’єкті, пропорційно до розміру внесків;
    • прийняти новий Житловий кодекс (замість нинішнього радянського), де б були максимально виписані вищевказані правові алгоритми і запобіжні механізми щодо захисту вкладників у житлове будівництво — у разі виникнення форс-мажорних обставин. Відповідні новий Житловий кодекс зміни необхідно інкорпорувати до Цивільного, Господарського та Процесуального кодексів.

    Це — лише мінімальний перелік алгоритмів, які допоможуть захистити права, гроші і квадратні метри інвесторів житлового будівництва і захистити їх від фінансового краху девелопера або його шахрайських дій. Надійність системи такого захисту залежить від узгоджених дій усіх гілок влади в Україні.

    Автор: Олег ТИТАМИР, президент ГО «Українська організація захисту споживачів послуг»; ДЕНЬ
    Події та кримінал